如何签订一份完美的解除合同?

A房地产公司将开发的商品房住宅项目部分工程发包给B建筑公司施工后因A公司资金不足无力支付工程进度款B公司停工双方均同意解除合同但在已完工程价款确认余款支付撤场管辖等事宜产生争议我们接受B公司的委托全程参与谈判订立合同较好地维护了B公司的权益笔者将该非诉?#25103;?#21153;过程中的要点分述如下

一B公司行使先履行抗辩权拒不撤场掌握谈判主动权

A公司开发的项目属于典型的先上车后买票型工程没?#26032;?#34892;?#22411;?#26631;程序亦没有办理施工许可等?#20013;?#20132;由B公司施工时根本没有订立建设工程施工合同A公司要求B公司先行撤离工地现场由其?#20184;?#30340;C建筑公司进场继续施工剩余工程再与B公司结算已完工程价款

我们经与B公司商议不同意A公司的要求拒绝C公司进场施工因该工程仅完成二次结构主体工程尚未完工其余工程全部施工完毕预计一年至一年半左右如同意C公司进场施工则B公司在结算中无法掌握主动权如不能?#22270;?#27454;达成一致意见形成诉讼则B公司收回工程款的时间遥遥无期

作为资金密集型的房地产开发企业A公司期望工程进度越快越好尽快竣工交付使用销售回款C公司不能进场施工?#31080;?#24433;响工程进度基于此B公司享有谈判主动权

在A公司付清全部工程价款或者达?#23578;?#35758;前B公司拒绝撤场理由正当

首先法理上有准用留置权的余地

中华人民共和国合同法第二百八十六条规定发包?#23435;?#25353;照约定支付价款的承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价拍卖的以外承包人可以与发包人协议将该工程折价?#37096;?#20197;申请人民法?#33322;?#35813;工程依法拍卖建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

第二百八十七条规定本章没有规定的?#35270;?#25215;揽合同的有关规定

第二百六十四条规定定作?#23435;?#21521;承揽人支付报酬或者材?#25103;?#31561;价款的承揽人对完成的工作成果享有留置权但当事人另有约定的除外

中华人民共和国担保法第八十二条规定本法所称留置是指依照本法第八十四条的规定债权人按照合同约定占有债务人的动产债务人?#35805;?#29031;合同约定的期限履行债务的债权人有权依照本法规定留置该财产以该财产折价或者以拍卖变卖该财产的价款优先受偿

虽然担保法规定的留置权仅限于动产但担保法于1995年10月1日实施系主要规范担保关系的法律此后1999年10月1日实施的合同法系规范合同关系的法律建设工程施工合同系特殊的承揽合同关于留置的规定应?#31508;视?#25215;揽合同的规定

其次B公司享有先履行抗辩权

合同法第67条规定当事人互负债务有先后履行顺序先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求根据该条先履行抗辩权的规定A公司拖欠工程进度款拒绝支付的B公司有权拒绝交付工程撤离施工现场

再次根据GF—1999—0201建设工程施工合同文本44.6款的约定GF-2013-0201建设工程施工合同文本16.1.4款的约定因A公司违约解除合同的应当一次性支付B公司已完工程价款根据上述规定我们在与A公司谈判时坚持不支付工程款或达?#23578;?#35758;前拒绝撤离施工现场并据理力争最终A公司同意进行结算达?#23578;?#35758;后B公司再撤场

二应当按照定额及当期价目信息作为已完工程造价的计价标准

建设工程施工合同属于要式合同必须采用书面形式因双方没有签订施工合同关于计价标准各执一?#21097;?#26082;不能按照清单报价方式也不能按照定额?#32654;?#26041;式作为计价标准且现在系因A公司违约导致解除合同如经过诉讼解决应当按照定额及价目信息按?#21040;?#31639;(可调价格)以定额作为标准按?#21040;?#31639;基本没有争议为尽快完成结算我们建议B公司自行制作结算报告经对方审核后再适当让步因B公司适当让步且A公司急于复工最终双方就已完工程造价达成一致意见

三最后确认的欠付款系固定不变?#25151;?#25968;额A公司不得以任何理由进行扣减此前的所有经济往来均具结处理

因双方均系民营企业管理均不规范如对此前供应的材料支付的进度款进行核对可能会在账目核对上产生争议为此双方均认可此前A公司供应的部分材料已支付的进度款各种费用均不再一一核对A公司确认的?#25151;?60万元为最终?#25151;?#25968;额?#20063;?#24471;以任何理由对该款进行扣减

四增加A公司法定代表人个人及俩位股东为共同还款人通过增?#21491;?#21153;主体来增强偿债能力确保B公司债权的安全

因该纠纷本身系A公司资金问题解除合同对?#25151;?#33021;否按约定偿还我们特别谨慎经过我们调查A公司偿债能力较弱为此我们设计了由A公司法定代表人及股东以加入债务方式作为共同还款人如形成诉讼除A公司承担责任外法定代表人个人及股东均作为被告承担责任进一步增强协议的履行性债权的安全性

五为确保协议履行对付款方式期限进行了特别约定

担心协议订立撤场后A公司拒偿还?#25151;?#25105;们再进行诉讼短时间内仍不能收回工程?#25151;?#20026;此约定解除协议在A公?#23616;?#20184;首笔款100万元后生效;如A公司违反任意一笔付款时间的约定B公司有权就剩余?#25151;?#20840;额主张既能保证立即收到首笔款项100万元又能保证公司逾期付款后B公司能全额主张?#25151;?/P>

六因AB公司不在同一法院管辖范围内我们设计了由B公司所在地法院管辖的方?#28014;?/P>

根据民诉法解释第28条33条的规定建设工程施工合同纠?#36164;?#20110;不动产纠纷按照专属管辖处理由工程所在地法院管辖如B公司在A公司所在地法院起诉属于客场作战要考虑到一些可能不利于B公司诉讼的因素为?#23435;?#20204;提出合同解除后双方的建设工程施工合同关系终结转变为民间借贷法律关?#25285;?#35270;为A公司已经全部付清工程款?#25151;?#20877;由B公司借给A公司A公司分期偿还给B公司发生纠纷后由B公司所在地法院管辖这样避免在外地诉讼可能产生的不利因素

经过以上分析我们在提供服务时一定要考虑到所有可能发生的风险不利并逐一分析通过对风险的研?#21487;?#35745;出最有利于当事人的方?#28014;?#21512;同并提供有力的根据迫使或说服谈判对手接受最大程度保障客户的合法权益

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