想知道一个城市的房子到底能不能买教你三招

一直以来有很多朋友在后台给融360房贷君(fangdai123)留言XX城市能不能买房?

对于这样的问题融360房贷君真的有点无能为力啊因为能不能买房这个问题实在是太大的太宏观了而买房其实是一件特别微观的事情你得说清楚自己的诉求才行

比如下面这位女士

虽然你是在大庆这种几乎没有什么投资价值一家好几套房的城市但我仍然建议你买一套原因有以下几点

1你是生活在大庆属于工作地和居住地统一的

2虽然大庆的房地产没什么投资价值但具体到你自己你的确需要房子啊

3房子值不值要分怎么看你现在结婚了三口之家跟老人挤在一起买套房子自己住值不值好像真的不能仅仅用房子的市值变化来计算住的舒坦难道不算值么?

4最后提醒一点大庆这种级别的城市房子很?#38597;?#36194;通胀不是自己住就别买了

上面算是为这位网友答疑解惑了

今天我们要聊的话题是一个城市的房价到底如何走?房子到底能不能买

我们认为一个城市的房价到底如何走它既受一些共性因素影响?#19981;?#21463;所在城市的一些个性因素影响

具体来说有三点是比?#29616;?#35201;的分别是钱楼市政策和经?#27809;?#26412;面

一钱

钱最牛的地方就是它的流动完全不受束缚想去哪就能去哪所以考察钱的动向能让我们对当前楼市有一个总体性的把握

买房需要钱大家都没钱的时候房子就卖得便宜一点;大家手里有比较多的钱的时候房子就会卖的贵一点大家收入增长等的比较快的时候房价?#19981;?#22686;长得比较快

这是一种理想的状态房子跟收入挂钩但房地产还有一些它自己的使命有时候需要刺激一下它来让经济数据变得好看一点所以具体到某个时期来看市场上钱多钱少跟货币政策有关系

2014-2016年是我们的房地产第三个短周期的上半场当时增长目标和大量库存商品房带来的双重压力导致购房门槛被降低最直接的体现就是买房首付少了贷款?#35759;?#38477;低了贷款折扣也不低还有的地房减免了契?#21834;?/P>

这背后都是货币宽松所衍生出的一系列具体措施

但到了2017年这一?#31181;?#26399;已经进入下半场货币已经开始收紧市场上的钱越来越少M2的增速在今年5月首次低于10%为9.6%M2增速的下降说明商业银行放贷规模在收缩而房地产方面的开发贷和个人住房贷款尤其明显用于买房的钱少了开发商?#21491;?#34892;也拿不到贷款了流通于房地产行业的钱少了房子自然也得?#23548;?#21334;

前几天郑州融创一个项目就按备案价开盘了比去年很多项目卖得都便宜而且没有捆绑精装修和车位原因就是开发商给予走量回笼资金备案价限制了开发商的利润但只要你想要回笼资金就得?#23548;?#21334;房深圳有家开发商硬挺?#29275;?#26368;后资金链断了老板不见了

二楼市政策

各地的楼市调控方案是导致各地楼市冷热不均的直接原因

有的城市希望多卖点房子自然尺度就松一点有的地方根本没多少房子卖了那只能暂时?#31181;?#38656;求通过政策在制造供需平衡是各城市常用的做法

但政策的运用的优?#21491;?#26159;有区别的最后就是有的城市能够平稳过度有的城市就可能要经历比较痛苦的?#25918;?#27819;的过程了

上图是7个比较代表性的城市可以看到厦门的?#29992;?#36164;金杠杆率排在第一房价直追北上深但厦门的?#29992;?#23384;款却是这7个城市中最低的去年4季度新房还卖了309万平米而今年一季度已经只有57万平?#20303;?#36825;直接?#20174;?#20102;老百姓购房能力的下降需求早就被透支干净了再来一波限购没有新鲜血?#33322;?#26469;;今年3月份厦门又加入了限卖行列

融360房贷君(fangdai123)认为对于厦门这种岛屿城市来说供应潜力有限?#23621;?#35813;先知先觉限制楼市的流量但最后却是后知后觉调控的时机和力度的选择导致厦门已成为全国房地产泡沫最大的城市

而剩下一些三四线城市基本上是不怎么愿意对房地产下手一方面鼓励在外打工的回乡买房另一方面通过棚改和货?#19968;?#23433;置来激活存量需求楼市的火热又吸引了不少炒房客进入所以现在很多小城市的房价已经完全与当地人的收入脱钩了

三经济的基本面

经济好的城市房地产没有理由不好经济不好的城市房价却很好这就有问题了

在这方面东北算是比较明显因为它是老工业基地增速垫底人口又是净流出的但部分城市的房价却在逆市上涨而且幅度不小跟经济的基本面非常不相称除了是炒作还是什么呢?

沈阳和东戴?#37038;?#27604;较明显的两个城市沈阳虽然是东北的中心城市传统产业和新兴产业的比例也高达9比1这样的产?#21040;?#26500;决定了沈阳楼市缺乏足够的想象空间至于东戴河则完全是所谓的旅游地产带起来的但现在买旅游地产的都是同类人二次销售则是最大的问题

一个城市的房子能不能买值不值住得舒服很重要但能不能变现也同样重要前者是使用价值后者是金融价值

影响一个城市房价走向的因素还有很多比如城市的商品房库存状况以及土地供应计划等不过根据我们以上总结的货币调控方?#28014;?#20197;及经?#27809;?#26412;面这三大因素已经足以判断如果房价的表现与以上三点相悖那么买房其实可以缓一缓

现在的楼市早已告别了?#32972;?#30340;单边上涨行情各城市分化十分明显有的城市希望拉涨去库存有的则是怕房价快速下滑而推出限卖这些临时性措施对房价形成了干预但左右不了房价的根本走向

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[责任编辑戴雨宏]